greek_downloads/Οικονομική Έκθεση PREMIA Α.Ε.Ε.Α.Π. (2024,Εξαμηνιαία,Μητρική-Ενοποιημένη)/images/page_39.png
ΕΞΑΜΗΝΙΑΙΑ ΧΡΗΜΑΤΟOIKONOMIKH  ΕΚΘΕΣΗ ΠΕΡΙΟΔΟΥ 01.01 – 30.06.2024 
Ποσά σε  ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά) 
 
 
 
 
Σελ. 39 από 61 
 
Επιμέτρηση εύλογης αξίας 
Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία για τις ΑΕΕΑΠ, οι αξίες των επενδύσεων σε ακίνητα αποτιμώνται από ανεξάρτητους 
εκτιμητές την 30 Ιουνίου και 31 Δεκεμβρίου κάθε έτους. Στις εκτιμήσεις για τον προσδιορισμό της εύλογης αξίας των επενδύσεων 
σε ακίνητα, έχει ληφθεί υπόψιν η βέλτιστη χρήση τους, δεδομένης της νομικής τους κατάστασης, των τεχνικών χαρακτηριστικών 
τους και των επιτρεπόμενων χρήσεων. Η επιμέτρηση της εύλογης αξίας των επενδυτικών ακινήτων πραγματοποιήθηκε από τους 
ανεξάρτητους εκτιμητές, σύμφωνα με την ΚΥΑ 26294/Β.1425/19.7.2000 για τον καθορισμό μεθόδων αποτίμησης των στοιχείων 
ακίνητης περιουσίας του ενεργητικού των ΑΕΕΑΠ 
Οι επενδύσεις σε ακίνητα επιμετρώνται στην εύλογη αξία βάσει εκτιμήσεων της διοίκησης οι οποίες υποστηρίζονται από εκθέσεις 
ανεξάρτητου Ορκωτού Εκτιμητή με βάση τις μεθόδους που είναι αποδεκτές από τα Διεθνή Πρότυπα Χρηματοοικονομικής 
Αναφοράς. Οι εύλογες αξίες των ακινήτων προσδιορίσθηκαν κατά την 30.06.2024 από τους ανεξάρτητους εκτιμητές (SAVILLS 
ΕΛΛΑΣ I.K.E. και GΕΟΑΧΙS) βάσει των κανόνων και των μεθόδων που προβλέπονται από τα Εκτιμητικά Πρότυπα του Βασιλικού 
Ινστιτούτου Ορκωτών Πραγματογνωμόνων (RICS Valuation Professional Standards 2017 – Red Book).  
Για το χαρτοφυλάκιο του Ομίλου χρησιμοποιήθηκαν, στη συντριπτική πλειοψηφία των εκτιμήσεων, η συγκριτική μέθοδος και η 
μέθοδος των προεξοφλημένων ταμειακών ροών (DCF). Για την αποτίμηση του συνόλου των επενδυτικών ακινήτων του Ομίλου, 
εκτός από τρία (3) ακίνητα, η μέθοδος των προεξοφλημένων ταμειακών ροών (DCF) κρίθηκε από τους ανεξάρτητους εκτιμητές 
ως η πλέον κατάλληλη. Η μέθοδος εισοδήματος και πιο συγκεκριμένα η μέθοδος των προεξοφλημένων ταμειακών ροών (DCF) 
θεωρείται η πλέον ενδεδειγμένη για επενδυτικά ακίνητα η αξία των οποίων εξαρτάται από το εισόδημα που παράγουν, όπως τα 
ακίνητα του χαρτοφυλακίου.  
Για κάποια από τα ακίνητα της Εταιρείας χρησιμοποιήθηκε μία μέθοδος αποτίμησης καθώς αυτό ήταν το ορθό μεθοδολογικά 
βάσει των χαρακτηριστικών του ακινήτου που αφορούν την θέση του ή/και την υφιστάμενη κατάσταση του και την εικόνα της 
εκάστοτε αγοράς ακινήτων. 
Αναφορικά με την αποτίμηση: 
α) του ακινήτου στον Ταύρο με ημερομηνία 30.06.2024 εφαρμόστηκε συνδυασμός μεθόδων (20% Προσέγγιση Αγοράς (Συγκριτική 
μέθοδος) - 80% Προεξόφληση Ταμειακών Ροών), έναντι της μεθόδου εισοδήματος και πιο συγκεκριμένα της μεθόδου των 
προεξοφλημένων ταμειακών ροών (DCF) που είχε χρησιμοποιηθεί την 31.12.2023.Το αποτέλεσμα της αλλαγής δεν κρίνεται 
σημαντικό. και έγινε λόγω του ότι η εταιρεία βρίσκεται σε φάση ολοκλήρωσης της επένδυσης. 
β) του ακινήτου στην Ξάνθη με ημερομηνία 30.06.2024 εφαρμόστηκε συνδυασμός μεθόδων (10% Προσέγγιση Αγοράς (Συγκριτική 
μέθοδος) - 90% Προεξόφληση Ταμειακών Ροών), έναντι της μεθόδου εισοδήματος και πιο συγκεκριμένα της μεθόδου των 
προεξοφλημένων ταμειακών ροών (DCF)   που είχε χρησιμοποιηθεί την 31.12.2023.Το αποτέλεσμα της αλλαγής δεν κρίνεται 
σημαντικό.και έγινε λόγω του  ότι η εταιρεία βρίσκεται σε φάση ολοκλήρωσης της επένδυσης. 
γ) του ακινήτου στο Πικέρμι με ημερομηνία 30.06.2024 εφαρμόστηκε συνδυασμός μεθόδων (20% Προσέγγιση Αγοράς (Συγκριτική 
μέθοδος) - 80% Υπολειμματική μέθοδος), έναντι του συνδυασμού μεθόδων (80% Προσέγγιση Αγοράς (Συγκριτική μέθοδος) - 20% 
Προεξόφληση Ταμειακών Ροών) που είχε χρησιμοποιηθεί την 31.12.2023.Το αποτέλεσμα της αλλαγής δεν κρίνεται σημαντικό.και 
έγινε λόγω  της μίσθωσης και ανακατασκευής του ακινήτου.. 
Οι εύλογες αξίες που υπολογίζονται µε τις ανωτέρω μεθοδολογίες κατατάσσονται από πλευράς ιεραρχίας της εύλογης αξίας στο 
Επίπεδο 3 αφού κάνουν χρήση στοιχείων έρευνας, υποθέσεων και δεδομένων που αναφέρονται σε ακίνητα ανάλογων/ 
παρόμοιων χαρακτηριστικών και συνεπώς περιλαμβάνουν ένα ευρύ πεδίο µη παρατηρήσιµων στην αγορά δεδομένων. Κατά τη 
διάρκεια της περιόδου που έληξε την 30 Ιουνίου 2024 δεν υπήρχαν μεταφορές εντός και εκτός του Επιπέδου 3. 
Ανάλυση ευαισθησίας της επιμέτρησης εύλογης αξίας 
Εάν κατά την 30η Ιουνίου 2024, το προεξοφλητικό επιτόκιο που χρησιμοποιείται στην ανάλυση προεξόφλησης ταμειακών ροών 
διέφερε κατά +/- 0,50% από τις εκτιμήσεις της Διοίκησης, η εύλογη αξία των επενδύσεων σε ακίνητα θα ήταν κατ' εκτίμηση €7,68 
εκ. χαμηλότερη ή €8,04 εκ. υψηλότερη. 
Εάν κατά την 30η Ιουνίου 2024, ο συντελεστής απόδοσης στη λήξη, που χρησιμοποιείται στην ανάλυση προεξόφλησης ταμειακών 
ροών διέφερε κατά +/- 0,50% από τις εκτιμήσεις της Διοίκησης, η εύλογη αξία των επενδύσεων σε ακίνητα θα ήταν κατ' εκτίμηση 
€ 7,74 εκ. χαμηλότερη ή € 8,58 εκ. υψηλότερη. 
Ο Όμιλος έχει την πλήρη κυριότητα επί του συνόλου των ακινήτων του πλην του ακινήτου στην Καλαμάτα, συνολικής εύλογης 
αξίας €4,8 εκ., που είναι κυριότητας της «ΠΕΙΡΑΙΩΣ LEASING (ΛΗΖΙΝΓΚ) ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΑΝΩΝΥΜΗ 
ΕΤΑΙΡΕΙΑ» και πλην του ακινήτου στην οδό Βαλαωρίτου 10,Θεσσαλονίκη, συνολικής εύλογης αξίας €5,9 εκ., όπου υπάρχει 
μακροχρόνια σύμβαση μίσθωσης με την Εκκλησία της Ελλάδος. 
Επί των ανωτέρω ακινήτων του Ομίλου υφίστανται υποθήκες και προσημειώσεις ύψους € 159,21 εκ.  
Ο Όμιλος δεν έχει σημαντικές συμβατικές υποχρεώσεις για τις επισκευές και συντηρήσεις των επενδυτικών του ακινήτων.
<div>
<p>ΕΞΑΜΗΝΙΑΙΑ ΧΡΗΜΑΤΟOIKONOMIKH  ΕΚΘΕΣΗ ΠΕΡΙΟΔΟΥ 01.01 – 30.06.2024</p>
<p>Ποσά σε  ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)</p>
<p>Επιμέτρηση εύλογης αξίας</p>
<p>Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία για τις ΑΕΕΑΠ, οι αξίες των επενδύσεων σε ακίνητα αποτιμώνται από ανεξάρτητους</p>
<p>εκτιμητές την 30 Ιουνίου και 31 Δεκεμβρίου κάθε έτους. Στις εκτιμήσεις για τον προσδιορισμό της εύλογης αξίας των επενδύσεων</p>
<p>σε ακίνητα, έχει ληφθεί υπόψιν η βέλτιστη χρήση τους, δεδομένης της νομικής τους κατάστασης, των τεχνικών χαρακτηριστικών</p>
<p>τους και των επιτρεπόμενων χρήσεων. Η επιμέτρηση της εύλογης αξίας των επενδυτικών ακινήτων πραγματοποιήθηκε από τους</p>
<p>ανεξάρτητους εκτιμητές, σύμφωνα με την ΚΥΑ 26294/Β.1425/19.7.2000 για τον καθορισμό μεθόδων αποτίμησης των στοιχείων</p>
<p>ακίνητης περιουσίας του ενεργητικού των ΑΕΕΑΠ</p>
<p>Οι επενδύσεις σε ακίνητα επιμετρώνται στην εύλογη αξία βάσει εκτιμήσεων της διοίκησης οι οποίες υποστηρίζονται από εκθέσεις</p>
<p>ανεξάρτητου Ορκωτού Εκτιμητή με βάση τις μεθόδους που είναι αποδεκτές από τα Διεθνή Πρότυπα Χρηματοοικονομικής</p>
<p>Αναφοράς. Οι εύλογες αξίες των ακινήτων προσδιορίσθηκαν κατά την 30.06.2024 από τους ανεξάρτητους εκτιμητές (SAVILLS</p>
<p>ΕΛΛΑΣ I.K.E. και GΕΟΑΧΙS) βάσει των κανόνων και των μεθόδων που προβλέπονται από τα Εκτιμητικά Πρότυπα του Βασιλικού</p>
<p>Ινστιτούτου Ορκωτών Πραγματογνωμόνων (RICS Valuation Professional Standards 2017 – Red Book).</p>
<p>Για το χαρτοφυλάκιο του Ομίλου χρησιμοποιήθηκαν, στη συντριπτική πλειοψηφία των εκτιμήσεων, η συγκριτική μέθοδος και η</p>
<p>μέθοδος των προεξοφλημένων ταμειακών ροών (DCF). Για την αποτίμηση του συνόλου των επενδυτικών ακινήτων του Ομίλου,</p>
<p>εκτός από τρία (3) ακίνητα, η μέθοδος των προεξοφλημένων ταμειακών ροών (DCF) κρίθηκε από τους ανεξάρτητους εκτιμητές</p>
<p>ως η πλέον κατάλληλη. Η μέθοδος εισοδήματος και πιο συγκεκριμένα η μέθοδος των προεξοφλημένων ταμειακών ροών (DCF)</p>
<p>θεωρείται η πλέον ενδεδειγμένη για επενδυτικά ακίνητα η αξία των οποίων εξαρτάται από το εισόδημα που παράγουν, όπως τα</p>
<p>ακίνητα του χαρτοφυλακίου.</p>
<p>Για κάποια από τα ακίνητα της Εταιρείας χρησιμοποιήθηκε μία μέθοδος αποτίμησης καθώς αυτό ήταν το ορθό μεθοδολογικά</p>
<p>βάσει των χαρακτηριστικών του ακινήτου που αφορούν την θέση του ή/και την υφιστάμενη κατάσταση του και την εικόνα της</p>
<p>εκάστοτε αγοράς ακινήτων.</p>
<p>Αναφορικά με την αποτίμηση:</p>
<p>α) του ακινήτου στον Ταύρο με ημερομηνία 30.06.2024 εφαρμόστηκε συνδυασμός μεθόδων (20% Προσέγγιση Αγοράς (Συγκριτική</p>
<p>μέθοδος) - 80% Προεξόφληση Ταμειακών Ροών), έναντι της μεθόδου εισοδήματος και πιο συγκεκριμένα της μεθόδου των</p>
<p>προεξοφλημένων ταμειακών ροών (DCF) που είχε χρησιμοποιηθεί την 31.12.2023.Το αποτέλεσμα της αλλαγής δεν κρίνεται</p>
<p>σημαντικό. και έγινε λόγω του ότι η εταιρεία βρίσκεται σε φάση ολοκλήρωσης της επένδυσης.</p>
<p>β) του ακινήτου στην Ξάνθη με ημερομηνία 30.06.2024 εφαρμόστηκε συνδυασμός μεθόδων (10% Προσέγγιση Αγοράς (Συγκριτική</p>
<p>μέθοδος) - 90% Προεξόφληση Ταμειακών Ροών), έναντι της μεθόδου εισοδήματος και πιο συγκεκριμένα της μεθόδου των</p>
<p>προεξοφλημένων ταμειακών ροών (DCF)   που είχε χρησιμοποιηθεί την 31.12.2023.Το αποτέλεσμα της αλλαγής δεν κρίνεται</p>
<p>σημαντικό.και έγινε λόγω του  ότι η εταιρεία βρίσκεται σε φάση ολοκλήρωσης της επένδυσης.</p>
<p>γ) του ακινήτου στο Πικέρμι με ημερομηνία 30.06.2024 εφαρμόστηκε συνδυασμός μεθόδων (20% Προσέγγιση Αγοράς (Συγκριτική</p>
<p>μέθοδος) - 80% Υπολειμματική μέθοδος), έναντι του συνδυασμού μεθόδων (80% Προσέγγιση Αγοράς (Συγκριτική μέθοδος) - 20%</p>
<p>Προεξόφληση Ταμειακών Ροών) που είχε χρησιμοποιηθεί την 31.12.2023.Το αποτέλεσμα της αλλαγής δεν κρίνεται σημαντικό.και</p>
<p>έγινε λόγω  της μίσθωσης και ανακατασκευής του ακινήτου..</p>
<p>Οι εύλογες αξίες που υπολογίζονται µε τις ανωτέρω μεθοδολογίες κατατάσσονται από πλευράς ιεραρχίας της εύλογης αξίας στο</p>
<p>Επίπεδο 3 αφού κάνουν χρήση στοιχείων έρευνας, υποθέσεων και δεδομένων που αναφέρονται σε ακίνητα ανάλογων/</p>
<p>παρόμοιων χαρακτηριστικών και συνεπώς περιλαμβάνουν ένα ευρύ πεδίο µη παρατηρήσιµων στην αγορά δεδομένων. Κατά τη</p>
<p>διάρκεια της περιόδου που έληξε την 30 Ιουνίου 2024 δεν υπήρχαν μεταφορές εντός και εκτός του Επιπέδου 3.</p>
<p>Ανάλυση ευαισθησίας της επιμέτρησης εύλογης αξίας</p>
<p>Εάν κατά την 30η Ιουνίου 2024, το προεξοφλητικό επιτόκιο που χρησιμοποιείται στην ανάλυση προεξόφλησης ταμειακών ροών</p>
<p>διέφερε κατά +/- 0,50% από τις εκτιμήσεις της Διοίκησης, η εύλογη αξία των επενδύσεων σε ακίνητα θα ήταν κατ' εκτίμηση €7,68</p>
<p>εκ. χαμηλότερη ή €8,04 εκ. υψηλότερη.</p>
<p>Εάν κατά την 30η Ιουνίου 2024, ο συντελεστής απόδοσης στη λήξη, που χρησιμοποιείται στην ανάλυση προεξόφλησης ταμειακών</p>
<p>ροών διέφερε κατά +/- 0,50% από τις εκτιμήσεις της Διοίκησης, η εύλογη αξία των επενδύσεων σε ακίνητα θα ήταν κατ' εκτίμηση</p>
<p>€ 7,74 εκ. χαμηλότερη ή € 8,58 εκ. υψηλότερη.</p>
<p>Ο Όμιλος έχει την πλήρη κυριότητα επί του συνόλου των ακινήτων του πλην του ακινήτου στην Καλαμάτα, συνολικής εύλογης</p>
<p>αξίας €4,8 εκ., που είναι κυριότητας της «ΠΕΙΡΑΙΩΣ LEASING (ΛΗΖΙΝΓΚ) ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΑΝΩΝΥΜΗ</p>
<p>ΕΤΑΙΡΕΙΑ» και πλην του ακινήτου στην οδό Βαλαωρίτου 10,Θεσσαλονίκη, συνολικής εύλογης αξίας €5,9 εκ., όπου υπάρχει</p>
<p>μακροχρόνια σύμβαση μίσθωσης με την Εκκλησία της Ελλάδος.</p>
<p>Επί των ανωτέρω ακινήτων του Ομίλου υφίστανται υποθήκες και προσημειώσεις ύψους € 159,21 εκ.</p>
<p>Ο Όμιλος δεν έχει σημαντικές συμβατικές υποχρεώσεις για τις επισκευές και συντηρήσεις των επενδυτικών του ακινήτων.</p>
</div>